A recente onda de mudanças legislativas no Brasil — especialmente após a Emenda Constitucional nº 132/2023 e normas complementares publicadas entre 2025 e 2026 — trouxe novas dúvidas ao setor imobiliário. Entre os principais pontos de atenção está o futuro do Regime Especial de Tributação do Patrimônio de Afetação (RET) nas incorporações imobiliárias.

Neste artigo, o Nilo Almeida Advogados apresenta uma análise clara e atualizada sobre o tema, com foco nos impactos práticos para incorporadoras, investidores e profissionais do mercado.

O que é o RET do patrimônio de afetação?

O Regime Especial de Tributação (RET) aplicado ao patrimônio de afetação é um modelo criado para simplificar e dar previsibilidade à carga tributária das incorporações imobiliárias.

Atualmente, ele permite a tributação unificada e definitiva sobre a receita mensal recebida pela incorporação, com:

• alíquota global de 4%, em regra geral;
• alíquota de 1% para incorporações de imóveis residenciais de interesse social.

Esse modelo sempre foi valorizado pelo mercado por proporcionar segurança jurídica, previsibilidade de fluxo de caixa e simplificação operacional.

O RET muda com a reforma tributária?

De forma objetiva: até 2026, não há alteração estrutural no RET.

O cenário normativo atual indica que o regime foi preservado em seus elementos centrais durante a fase inicial de transição da reforma do consumo. Assim, permanecem:

• a tributação unificada;
• o caráter definitivo do recolhimento;
• a apuração sobre a receita efetivamente recebida (regime de caixa);
• a necessidade de escrituração segregada;
• o recolhimento por CNPJ próprio da incorporação afetada.

Não há, neste período, aumento geral de alíquotas para as incorporações submetidas ao patrimônio de afetação.

Como fica o RET a partir de 2027?

Com a implementação do novo sistema de tributação sobre o consumo (IBS e CBS), o RET passa por ajustes de composição, mas sem mudança relevante de carga para os empreendimentos já enquadrados.

Para incorporações afetadas até 31/12/2028

O regime especial permanece aplicável até o recebimento integral das vendas das unidades, com manutenção da carga global de:

• 4% (regra geral);
• 1% (habitação de interesse social).

A principal mudança é a recomposição interna da alíquota, que passa a incluir IBS e CBS no lugar do PIS e da Cofins.

Em termos práticos, o legislador sinalizou intenção de preservar a estabilidade do regime durante a transição.

O que muda para novas incorporações a partir de 2029?

Aqui está a mudança mais relevante.

Para incorporações afetadas a partir de 1º de janeiro de 2029:

• o RET passa a abranger apenas IRPJ e CSLL;
• IBS e CBS deixam de integrar o regime especial;
• as operações passam a seguir o regime específico de bens imóveis.

Importante destacar: não se trata da extinção do RET, mas de uma redefinição prospectiva de seu alcance.

Nesse novo cenário, poderão entrar em jogo:

• aproveitamento de créditos de IBS e CBS;
• redução de alíquotas prevista para operações imobiliárias;
• aplicação de redutor de ajuste e redutor social.

A análise de viabilidade dos projetos tende a ficar mais sofisticada.

A LC nº 224/2025 aumentou o RET?

Não.

A controvérsia surgiu porque a Lei Complementar nº 224/2025 previu redução linear de determinados benefícios fiscais federais. No entanto, o RET do patrimônio de afetação das incorporações imobiliárias em geral não integra o rol atingido pela medida.

Na prática, o regime especial das incorporações comuns não sofreu elevação automática de carga por força dessa lei.

O verdadeiro ponto de atenção: tributação das altas rendas

Embora o RET tenha sido preservado em grande medida, outras mudanças legislativas podem impactar a rentabilidade dos empreendimentos imobiliários.

A Lei nº 15.270/2025 introduziu regras que merecem atenção, como:

• retenção de IR sobre lucros e dividendos acima de determinados limites;
• mecanismos de tributação mínima anual para altas rendas;
• novas regras de transição para distribuição de resultados.

Essas medidas não alteram diretamente o cálculo do RET, mas podem afetar:

• o fluxo de caixa de sócios e investidores;
• a estrutura de distribuição de lucros;
• a modelagem econômico-financeira das incorporações.

O debate público muitas vezes simplifica a reforma tributária como sinônimo de aumento de carga. No caso das incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, o cenário é mais técnico.

• O RET permanece estruturalmente preservado no período de transição.
• Não houve aumento geral automático de alíquotas até o momento.
• O desafio passa a ser a análise integrada entre tributação da incorporação, tributação dos investidores e engenharia financeira dos projetos.

Para incorporadoras e investidores, o momento exige planejamento tributário qualificado e revisão dos estudos de viabilidade, especialmente para projetos com horizonte a partir de 2026.